不良資產處置中住宅房地產抵押評估

發布時間:2019-12-28 11:18:10

在分析抵押房屋的收回時,首先要判斷抵押的有效性,然后根據不同的收回方案分析抵押房屋的估價和收回時間,并結合不同回收方案下影響住房資產變現的主要因素,判斷可能的回收量和回收時間。在借款人違約的情況下,對于債權人而言,抵押房屋主要通過以下方式實現價值恢復:

不良資產處置中住宅房地產抵押評估

一、主要評價思路

在分析抵押房屋的收回時,首先要判斷抵押的有效性,然后根據不同的收回方案分析抵押房屋的估價和收回時間,并結合不同回收方案下影響住房資產變現的主要因素,判斷可能的回收量和回收時間。在借款人違約的情況下,對于債權人而言,抵押房屋主要通過以下方式實現價值恢復:

與抵押人協商以折價或者拍賣、變賣抵押物的方式清償借款人對抵押房屋的銀行貸款;

協議不成的,銀行作為債權人可以依法申請強制執行抵押資產;

其他情形:抵押權人同意債權人(銀行)通過非訴訟方式處分抵押資產,或者住宅房地產所有人為企業(借款人)的,借款人可以通過引入第三方機構購買。借款人的住宅物業可以與其他資產一起以固定價格轉讓給收購方。此時,住宅物業的價值取決于收購協議的安排。

二、抵押住房的有效性評價

有效的住房抵押貸款至少應具備以下特征:

抵押人應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。

二、抵押房地產符合法律規定,權屬明確。

教育、醫療、市政等公益事業用房地產;

列入文物保護的建筑物和其他具有重要紀念意義的建筑物;

依法被查封、扣押、監督或者其他形式限制的房地產;

所有權明確,是指抵押人對抵押的房地產具有合法、完整、無爭議的所有權和完全處分權,如違法建筑的抵押權無效,部分產權如經濟適用房、職工按標準價格購買的公共住房等,在處分時會受到一定的限制,可能會出現共有產權一方處分不動產而其他共有人不同意的情況

對已竣工的住宅房地產抵押,應當遵循“房屋與地、土地與房屋、房地產相結合”的原則,即房屋及其占用的土地只抵押,資產視同共抵押。但抵押土地權證面積大于建筑物占用面積的,應當同時辦理土地抵押登記和房地產抵押登記。

在建抵押住房,應當依法辦理抵押登記手續。建設用地使用權抵押,地上新建建筑物不屬于抵押物,處置時應當將土地與建筑物一并處置,但土地抵押權人對新建建筑物的價值變動不享有優先受償權。劃撥土地抵押,需經縣級以上政府土地行政主管部門準確批準。

三、抵押合同是以書面形式訂立的,合法有效,抵押權是依法設立的,并在法律訴訟的范圍內。

偽造的抵押合同或者虛假的抵押登記不具有法律效力;

房屋等不動產抵押,必須在辦理抵押登記手續后才能設立;

法院對抵押權的保護不超過主要債權的訴訟時效。如果銀行作為抵押權人行使抵押權超出了主要債權的訴訟時效,此時抵押權已經失去司法保護,抵押權難以實現;

抵押合同內容與抵押登記內容不一致的,以抵押登記內容為準。

四、抵押房屋回收價值評估

如上所述,抵押房屋的收回價值與正常市場條件下的市場價值不同。回收價值是指企業或者個人無力清償債務,申請破產清算或者強制執行資產變現時,抵押資產在未來較短時間內變現的價值。

多數地區法院強制執行的房產,要求買受人在短時間內付清全部房款,因此收受人有限,處置時應考慮價值折價。事實上,對抵押住房回收價值的評估是在強制變現的情況下對其處置價值的評估,但有時對回收價值的分析依賴于對正常市場情況下價值形成的判斷。

在正常的市場情況下,對于不同類型的房地產估價,常用的估價方法主要有市場法、成本法、收益法等。

其中,住房受益于更活躍的交易市場和更具可比性的案例,這通常適用于市場法。

市場法是“選擇雙方自愿、公平地在近期正常市場條件下成交的類似情況(如周邊情況類似的二手房成交價格)的單價作為待評估抵押物的基準單價,并在此基礎上,考慮必要的價格修正,以獲得抵押財產最可能的價值。”。在特殊情況下,如景區別墅周邊沒有可比的市場案例可供出租,可考慮采用租賃法進行估價。”

根據上述思路,對于抵押房屋回收價值的判斷,理想的情況是獲得近期類似案件的司法拍賣成交價格作為抵押房屋的基準單價。在此基礎上,考慮到必要的價格修正和實現過程中影響因素的調整,可以得到抵押房屋最有可能收回的價值。

次優方案是在近期正常市場情況下,獲得類似案件的成交價格或司法拍賣的拍賣價格。一般來說,由于市場環境和交易方式的不同,正常市場價格會高于同類房地產的司法拍賣價格,而同類房地產的司法拍賣價格可能存在虛高的問題,因此高于司法拍賣價格,無論是近期正常市場情況下的成交價格,還是目前司法拍賣的成交價格,都應考慮司法拍賣成交價格與司法拍賣成交價格之間的差異。

在選擇類似案例確定基準單價時,主要考慮的因素是:地點相似;用途相同;結構相同。根據選定可比案例與抵押物在面積、朝向、房屋類型、樓層、剩余使用年限、裝修、物業管理、周邊配套等方面的差異,對基準單價進行修改,并考慮到變現過程中影響因素的調整,得到抵押物的修正單價,得到抵押物最有可能收回的價值。

在建住房:一般情況下,假設開發項目的銷售價值可以通過竣工后可能的銷售單價乘以建筑面積來獲得。根據當前的建設進度、可能的后續建設投資、相關稅費、預期利潤空間等因素,以及實現過程中影響因素的調整,可以得出在建房屋可能的回收價值。

此外,在極少數情況下,抵押房屋可能已完成拍賣程序,但尚未進入分配程序。此時,拍賣價值為抵押房屋的變現價值,扣除必要的稅費和其他可能的優惠扣除后,再考慮抵押房屋的收回價值。


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